La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (BOE 25 de mayo de 2023), introdujo el concepto de zonas de mercado residencial tensionado, entendiendo por tal aquellas áreas en las que el acceso a la vivienda resulta especialmente difícil para la población debido a un desequilibrio significativo entre la oferta y la demanda de inmuebles, generando un incremento de los precios de compra y alquiler que supera la capacidad económica de los hogares.
En esta Ley se estableció el marco normativo para la declaración de estas zonas tensionadas, que tienen un periodo de vigencia de tres años a computar desde el siguiente a su publicación en el BOE, y producen efectos en relación con: a) limitaciones a los precios del alquiler; b) obligaciones para grandes tenedores de vivienda; y c) incentivos fiscales y ayudas al alquiler.
Es competencia de las Comunidades Autónomas la declaración de las zonas de mercado residencial tensionado, declaración que deberá aprobada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Desde la fecha de entrada en vigor de esta Ley 12/2023 solamente se han publicado resoluciones por las que se establecen zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña y en el País Vasco.
Respecto a los incentivos fiscales, los mismos consisten en una la reducción para los propietarios aplicable sobre los rendimientos netos del capital inmobiliario en el IRPF obtenidos por los contratos de arrendamiento celebrados a partir de 1 de enero de 2024, y son las siguientes:
- Reducción del 90% cuando se hubiera formalizado un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato.
- Reducción del 70% cuando no cumpliéndose los requisitos anteriores, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
- Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
- Cuando el arrendatario sea una Administración pública o entidad sin fines lucrativos a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en el Título II de la Ley 49/2002, de 23 de diciembre, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- Reducción del 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato.
- Reducción del 50% en cualquier otro caso.
Por tanto, la reducción general del 60%, que era aplicable en todo arrendamiento hasta el 31 de diciembre de 2023 siempre que se cumpliera una condición, consistente en que el arrendamiento del inmueble se destinara a vivienda, pasa ahora al 50%, si bien este porcentaje del 60% de deducción se mantiene para aquellos contratos vigentes celebrados antes del 1 de enero de 2024, y aquellos otros que sean prórroga de aquellos firmados con anterioridad a esta fecha. Y los porcentajes de reducción incrementados, como hemos visto anteriormente, solo se aplican en el caso de inmuebles situados en zonas de mercado residencial tensionado y/o en los que se cumplan los requisitos comentados.
