La opción de invertir en la compra de activos inmobiliarios para destinarlos al arrendamiento puede resultar atractiva para el inversor. Ahora bien, la fiscalidad es muy diferente según que el alquiler sea de viviendas o de locales y, aunque sea de viviendas, dependiendo de que se trate de alquiler para vivienda permanente, vacacional, por temporada o de que se presten, o no servicios propios del sector hotelero. Vamos a analizar, por tanto, cómo tributan en IRPF de 2024 los rendimientos del capital inmobiliario.
Si se tienen inmuebles cedidos en arrendamiento habrá que incluir como rendimientos íntegros del capital inmobiliario en el IRPF los ingresos íntegros, excluido el IVA, que por todos los conceptos deba satisfacer el arrendatario.
Para el cálculo del rendimiento neto se podrán deducir los gastos necesarios para la obtención de los ingresos, tales como los de reparaciones, los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, los tributos y recargos no estatales, de administración, vigilancia, portería o similares, los ocasionados por la formalización del arrendamiento, los saldos de dudoso cobro (siempre que antes de terminar el año hubieran transcurrido al menos 6 meses desde el momento de la primera gestión de cobro realizada), el importe de las primas de contratos de seguro, las cantidades destinadas a servicios o suministros o las cantidades destinadas a la amortización del inmueble.
Los gastos financieros más los de reparaciones y conservación están limitados a un máximo de los ingresos del ejercicio y, el exceso, podrá deducirse con el mismo límite en los 4 ejercicios siguientes.
El gasto de amortización no podrá exceder del 3% del mayor de los 2 valores siguientes: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el cómputo del suelo. Es preciso tener en cuenta, respecto de los inmuebles adquiridos por herencia o donación, que el coste de adquisición satisfecho sobre el que se aplica el coeficiente del 3% es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, es decir, el consignado en la escritura de herencia o donación.
En el caso de que el inmueble se subarriende, la renta que pague el subarrendatario constituirá un rendimiento del capital mobiliario para el subarrendador.
Además, los propietarios de inmuebles alquilados habrán de tener en cuenta que, por los periodos en que se encuentren desocupados, deberán imputar rentas inmobiliarias y, además, no podrán deducir la parte proporcional de los gastos recurrentes como IBI, comunidad, suministros, amortización, seguro o intereses, pero sí podrán deducir los gastos de reparación necesarios para poder volver a poner el inmueble en el mercado de alquiler.
Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda
Si el arrendamiento se destina a vivienda habitual del arrendatario, resultará de aplicación una reducción del 50%, con carácter general, de los rendimientos positivos obtenidos por el mismo. Si la vivienda se alquila a una sociedad para que vivan sus empleados, el propietario sólo podrá aplicar la reducción si el contrato de arrendamiento recoge específicamente la identidad del trabajador que va a hacer uso de la vivienda. Si la vivienda es para uso vacacional o por temporada (por ejemplo, si se alquila a estudiantes por el curso escolar), no procederá en ningún caso la reducción, salvo que el contrato de arrendamiento sea por 12 meses completos. Tampoco procede la reducción si se presta algún tipo de servicio de hotelería (desayuno o limpieza semanal, por ejemplo) ya que, en este caso, la verdadera naturaleza de la actividad que se está desarrollando es una actividad económica.
Esta reducción del 50% solo será aplicable cuando los rendimientos hayan sido calculados por el contribuyente en su autoliquidación de IRPF, presentada antes del inicio de un procedimiento de comprobación; y no será aplicable respecto de los rendimientos derivados de ingresos no incluidos o de gastos deducidos indebidamente y que se regularicen en un procedimiento de comprobación, incluso cuando se reconozcan en el procedimiento.
Si concurren determinadas circunstancias, los porcentajes de reducción, en vez del 50%, pasarán a ser los siguientes:
- 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
- 70% cuando se produzca alguna de las circunstancias siguientes
- Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
- Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos a la que sea de aplicación el régimen especial de entidades de mecenazgo, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
En todo caso se mantendrá el porcentaje del 60%, que se aplicaba con carácter general antes de 1 de enero de 2024, para todos aquellos contratos de arrendamiento formalizados con anterioridad a dicha fecha. Los contratos celebrados a partir de 2024 serán los que apliquen la reducción del 50%, con carácter general.
El arrendamiento de inmuebles como actividad económica
Para que los rendimientos que produce el arrendamiento de inmuebles, sin servicios hoteleros, se califiquen como actividad económica, y no como rendimiento del capital inmobiliario, es requisito necesario, pero no suficiente, contar para el desarrollo de la actividad, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Pero no basta con ello, según el criterio de la Administración, sino que es necesario que dicha actividad produzca una carga de trabajo que justifique esa contratación. Y no se admite, en el ámbito de este impuesto, la subcontratación de los servicios necesarios para llevar a cabo la actividad.
De todas formas, desde el punto de vista del IRPF, no parece recomendable configurar el arrendamiento como actividad económica, sobre todo cuando lo que se alquila sean principalmente inmuebles destinados a vivienda por sus inquilinos, ya que en ese caso no se podrán aprovechar las reducciones que hemos visto anteriormente del 50%-60%-70%-90% que pueden aplicar los perceptores de rendimientos del capital inmobiliario. Otra cosa sería cuando el alquiler sea de locales comerciales o arrendamiento para vivienda por temporada, en cuyo caso sí se podría derivar alguna ventaja de la calificación de actividad económica.
