La normativa sobre arrendamientos presenta cambios en este año 2024 y, si bien algunos de esos cambios ya estaban aprobados pero sus efectos se inician en 2024, otros, sin embargo, se incluyen en el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, por el que se adoptan medidas para afrontar las consecuencias económicas y sociales derivadas de los conflictos en Ucrania y Oriente Próximo, así como para paliar los efectos de la sequía. A continuación vamos a analizar qué aspectos debe tener en cuenta si tiene una vivienda en alquiler, tanto si se es arrendador como si eres inquilino.
Límite a la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda
Se trata de una medida que fue adoptada por el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, y que ha sido prorrogada en varias ocasiones, la última por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que está vigente desde el 26 de Mayo de 2023. Es una medida encaminada a evitar el impacto que la evolución del Índice de Precios al Consumo, que sigue estando en niveles elevados, y cuya variación está obedeciendo a elementos que son ajenos al ámbito del arrendamiento de vivienda, puede tener en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.
De este modo, hasta el 31 de diciembre de 2023 la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, en defecto de acuerdo entre las partes, no podía superar la actualización de la renta el resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (que está fijada en el 2%), y que ofrece una evolución sujeta a una mayor estabilidad, en el contexto actual.
Y, para 2024, el artículo 46 del el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, modificado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece una limitación del 3% en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda en el periodo comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024.
En consecuencia, para los contratos cuya renta se actualice a partir del 1 de Enero de 2024, el inquilino podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
- En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del 3%. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
Se entenderá como gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
En entornos de mercado residencial tensionado puede darse esta consideración a los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.
- En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al 3%.
Esta medida no afecta a los locales de negocio, que quedan excluidos de esta limitación en la actualización de la renta.
Procedimientos de desahucio y lanzamientos suspendidos por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.
Hasta el 31 de diciembre de 2024, por el Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que afecten a hogares y personas vulnerables sin alternativa habitacional que se encuentren suspendidos por aplicación de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, cuando el demandante sea una gran tenedor de vivienda, sólo se reanudarán a petición expresa de dicho demandante si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.
En definitiva, se amplía hasta el 31 de diciembre de 2024 la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos.
Derecho del arrendador a la compensación por suspensión de los desahucios
En consonancia con la suspensión de los desahucios mencionada en el apartado anterior, se extiende hasta el 31 de enero de 2025 la posibilidad de solicitar la compensación por parte del arrendador o propietario recogida en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, de 22 de diciembre, de medidas urgentes para hacer frente a las situaciones de vulnerabilidad social y económica en el ámbito de la vivienda y en materia de transportes.
Así, los arrendadores afectados por la suspensión, tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.
En el caso de los propietarios de las viviendas afectadas por las medidas adoptadas conforme al artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo; tendrán derecho a solicitar una compensación si durante los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada, tales medidas no se hubieran adoptado por la Administración competente y siempre que acrediten que la suspensión del lanzamiento les ha ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.
La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en que ésta se levante por el Tribunal o hasta 31 de diciembre de 2024.
No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en la renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.
La solicitud de compensación podrá presentarse hasta el 31 de enero de 2025, debiendo formular el arrendador una exposición razonada y justificada de la compensación que considere procedente sobre la base de los criterios indicados anteriormente.
